Alles over de VME

Wet op de mede-eigendom

Op 1 januari 2019 trad de hervorming van de wetgeving op de mede-eigendom in werking. Deze hervormingen, opgemaakt door een werkgroep aangesteld door Minister van Justitie Koen Geens, optimaliseren de wetgeving die in 2010 gestemd werd. Want door verdichting en het toenemende aantal appartementen, wint deze wet aan belang. Maar wat verandert er nu en voor wie? Cathérine Eelen, Legal Counsel bij vastgoedontwikkelaar CORES Development, verduidelijkt de belangrijkste veranderingen.

"Algemeen zorgt de nieuwe wet op de mede-eigendom ervoor dat het beheer van gebouwen efficiënter en eenvoudiger zal verlopen en dat de Vereniging van de Mede-Eigenaars (VME) meer slagkracht krijgt. Hierdoor zullen gebouwen hun waarde langer behouden. Deze hervorming heeft een grote toegevoegde waarde voor de algemene kwaliteit en de staat van de appartementsgebouwen in België."

--o-oOo-o--

Naast de reparatie van een aantal technische elementen, is de wet van 18 juni 2018 gesteund op vier krachtlijnen die de wet op de mede-eigendom op structurele wijze moeten optimaliseren28: 

Ten eerste: De flexibilisering in de werking van de vereniging van mede-eigenaars en haar organen. De gekwalificeerde meerderheden worden versoepeld en gerationaliseerd (de meerderheid van 3/4 wordt teruggebracht naar 2/3). Om te voorkomen dat het besluitvormingsproces wordt geblokkeerd, kan een voorlopig bewindvoerder worden aangesteld die zich onder welomlijnde omstandigheden in de plaats van de algemene vergadering kan stellen. De algemene vergadering zal met een meerderheid van 4/5 kunnen beslissen over de afbraak of de volledige heropbouw van het gebouw om redenen van hygiëne of veiligheid of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn. 

Ten tweede: De optimalisering van de efficiëntie binnen verenigingen van mede-eigenaars. Het 'reglement van mede-eigendom' wordt afgeslankt door diverse bepalingen uit het reglement van mede-eigendom te verplaatsen naar het reglement van interne orde. Er wordt een verplicht reservekapitaal ingevoerd met het oog op het gradualiseren van grote kosten. Voor de invordering van de bijdragen in de lasten kan de syndicus zich voortaan beroepen op de hoofdelijkheid tussen de blote eigenaar en de vruchtgebruiker.

Ten derde: De herbalancering binnen de mede-eigendom. De stap wordt gezet naar het "betaler beslist" principe. Daarnaast heeft de wetgever geopteerd voor een verscherping van de verplichtingen en verantwoordelijkheden van de mede-eigenaars: indien een eigenaar zijn appartement verhuurt, is het zijn verantwoordelijkheid om de huurder op de hoogte te brengen van de beslissingen binnen de algemene vergadering van het gebouw.

Ten vierde: Een verduidelijking van de wet op diverse vlakken. Er wordt o.m. komaf gemaakt met het hybride, en nodeloos statuut van de feitelijke deelvereniging zonder rechtspersoonlijkheid. Het recht van de vereniging van mede-eigenaars om als eiser of als verweerder in rechte op te treden wordt verduidelijkt. Met het oog op een efficiëntere invordering van de achterstallige bijdragen zal de syndicus geen machtiging van de algemene vergadering meer nodig hebben om een vordering in rechte op te starten.

Bijgewerkt op 24-11-2025

Wijzigingen of aanvullingen op de wet VME na 2019

Sinds 2019 zijn er meerdere wijzigingen en aanvullingen op de Belgische wetgeving rond Verenigingen van Mede‑Eigenaars (VME). De hervorming van 2019 was ingrijpend, en sindsdien zijn er bijkomende verfijningen en nieuwe regels, vooral rond energetische renovatie, reservefondsen en de rol van de syndicus .

Meer slagkracht voor de VME :

Werken aan gemene delen kunnen beslist worden met 2/3 meerderheid i.p.v. 3/4.

Voor afbraak en volledige wederopbouw volstaat een 4/5 meerderheid (geen unanimiteit meer).

Reservefonds verplicht :

Voor gebouwen ouder dan 5 jaar moet een reservefonds worden aangelegd, tenzij een 4/5 meerderheid dit afwijst.

"De betaler beslist" :

Enkel eigenaars die bijdragen aan een kost (bv. lift) mogen meestemmen over die kost.

Nieuwe bevoegdheden syndicus :

Kan achterstallen zelf invorderen.

Moet transparantie bieden in contracten; niet‑vermelde kosten mogen niet aangerekend worden.

Commissaris van de rekeningen :

Kan voortaan door meerdere personen als college worden uitgevoerd.

Bemiddeling en onderhandelingen expliciet toegestaan binnen de VME.

Patstellingen : Rechtbank kan een bewindvoerder aanstellen

Recente aanvullingen (2025):

Energetische renovaties :

Sinds februari 2025 volstaat een gewone meerderheid (50%+1) voor beslissingen over energetische ingrepen (isolatie, zonnepanelen, warmtepompen). Dit verlaagt de drempel voor verduurzaming.

BTW‑tarieven :

Warmtepompen: verlaagd naar 6% .

Fossiele brandstofketels: verhoogd naar 21% (ook voor woningen ouder dan 10 jaar).

Renovatiebeleid : 6% btw voor sloop en heropbouw door professionelen geldt nu voor alle woningen.

Premies en verzekeringen :

Aanpassingen aan de Mijn Verbouwpremie (enkel energetische werken nog in aanmerking).

Brandverzekering duurder door hogere ABEX‑index

Conclusie:

Sinds 2019 is de wetgeving rond VME aanzienlijk uitgebreid en aangepast. De hervorming van 2019 gaf de VME meer slagkracht en transparantie, terwijl de recente wijzigingen (2025) vooral focussen op energie‑efficiëntie en duurzaamheid . Voor een VME betekent dit dat beslissingen rond renovatie en hernieuwbare energie nu veel eenvoudiger genomen kunnen worden.

--o-oOo-o--

Wegwijs in de wetgeving

--o-oOo-o--

--o-oOo-o--

Wat is de rol van de Raad van Mede-Eigendom (RME)?

Woon je in een appartement of heb je er pas een gekocht? Dan heb je waarschijnlijk wel al van de raad van mede-eigendom (RME) gehoord. Vaak verwarren appartementsbewoners dit orgaan met de vereniging van mede-eigenaars (VME). Wat is de raad van mede-eigendom en wat doet ze? We geven je een woordje uitleg.

De RME is géén bewonersvereniging. Hij houdt zich niet bezig met het organiseren van ontmoetingen tussen de bewoners of tuinfeestje's, het uitzoeken van de beste loodgieter, elektrieker of chauffagist, toezicht op het niet-naleven van de corona-regels, het organiseren van beurtrollen om, in tijden van corona, de deurklinken, liftknoppen enz. te ontsmetten, en zo verder.

Wettelijke taken en opdrachten – Controle- of toezichtsbevoegdheid versus bestuurs- en beslissingsbevoegdheid.

Anders dan wat wel eens door bepaalde leden van een raad van mede-eigendom wordt gedacht, is een raad van mede-eigendom enkel en alleen een controleorgaan en dus geen beheers- of beleidsorgaan.

Een raad van mede-eigendom beschikt dan ook niet over een bestuursbevoegdheid noch over een beslissingsbevoegdheid. Haar wettelijke opdracht beperkt zich tot het erop toezien dat de syndicus zijn wettelijke, statutaire en eventuele conventionele taken en opdrachten correct uitvoert.

Haar enige bevoegdheid wordt binnen de appartementswet in artikel 3.90, §1 als volgt omschreven:

"[…]Die raad, waarvan de titularissen van een zakelijk recht die stemrecht hebben in de algemene vergadering lid kunnen zijn, heeft als opdracht om erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert, onverminderd artikel 3.91.[…]."

De controle- of toezichtsbevoegdheid houdt evenmin in dat zij zich in de plaats mag stellen van andere organen, zoals de commissaris van de rekeningen. Het is haar dus niet toegelaten om het nazicht uit te voeren van de rekeningen. Deze taak is conform de dwingende wet exclusief voorbehouden aan de rekeningcommissaris(sen).

Een raad van mede-eigendom kan ook niet zomaar, zonder daarvoor te zijn gemandateerd door de AV waarbij het dan niet mag gaan om taken en opdrachten die bijvoorbeeld dwingendrechtelijk aan de syndicus worden toebedeeld, eenzijdig in naam en voor rekening van de VME beslissingen nemen noch handelingen stellen die haar juridisch zouden kunnen verbinden.

Delegatiebevoegdheid – Bijzonder mandaat

In bepaalde gevallen kan aan de leden van de raad van mede-eigendom een bijzonder mandaat worden gegeven. Dit kan enkel en alleen door middel van een beslissing van de AV die daarover beslist met een meerderheid van minstens twee derde van de stemmen. Het mandaat mag evenwel geen afbreuk doen aan de wettelijke bevoegdheden van de syndicus, de AV en de commissaris van de rekeningen. Bijkomend geldt de door de AV verleende opdracht of bevoegdheidsdelegatie slechts voor de uitdrukkelijk vermelde handelingen. De duurtijd van het mandaat wordt beperkt tot één jaar.

--o-oOo-o--

Wat is de rol van de rekeningencommissarissen (RC)?

Een of meerdere commissarissen van de rekeningen worden jaarlijks aangeduid door de Algemene Vergadering, welke eveneens jaarlijks kan beslissen of beroep wordt gedaan op een vrijwillige mede-eigenaar of een externe deskundige. Indien er geen mede-eigenaars met de vereiste kennis kandidaat zijn, kan de syndicus automatisch beroep doen op een extern kantoor.

De syndicus kan nooit rekeningcommissaris zijn. In functie van de keuze zal de bezoldiging door de algemene vergadering goedgekeurd worden. Indien een rechtspersoon aangeduid wordt, zal deze een vaste vertegenwoordiger aanduiden voor de geldende termijn.

De rekeningencommissaris is te vergelijken met een bedrijfsrevisor die voorafgaand aan de jaarlijkse algemene vergadering van een vennootschap een boekhoudkundige controle uitvoert en hierover verslag uitbrengt.

De commissaris zal één of meerdere controles per jaar uitvoeren voorafgaandelijk aan de algemene vergadering en rapporteren aan de mede-eigenaars. Op de statutaire algemene vergadering zal de commissaris mondeling en schriftelijk verslag uitbrengen van zijn bevindingen. De commissaris zelf geeft geen kwijting aan de syndicus of beveelt geen kwijting aan, dit is de taak van de vergadering. In geval hij wegens overmacht niet aanwezig is op de AV, zal de commissaris tijdig een schriftelijk verslag klaarmaken om mee te sturen met de uitnodiging van de AV, onder voorbehoud van de punten die hij eventueel pas kan controleren na het versturen van de uitnodigingen (bijvoorbeeld de toepassing van de verdeelsleutels). De commissaris heeft het recht het woord te nemen op de vergadering.

In de loop van het jaar zullen individuele mede-eigenaars en leden van de raad van mede-eigendom aandachtspunten aan de commissaris kunnen communiceren (wijze waarop is te bepalen door de VME). De commissaris zal hiermee, in de mate van het mogelijke, rekening houden bij zijn controle.

Om zijn controle effectief te kunnen uitvoeren kan de commissaris alle stukken opvragen die hij nodig acht om zijn controle te kunnen uitvoeren, de syndicus dient hem hierbij zijn volstrekte medewerking te geven. Ook mag de commissaris van de syndicus eisen dat deze bij derden schriftelijk bewijs opvraagt van de zaken die de commissaris nodig acht om zijn functie uit te voeren.

--o-oOo-o--

RME versus REKENINGENCOMMISSARIS

De commissaris van de rekeningen heeft tot taak de controle uit te oefenen op de financiële toestand van de vereniging van mede-eigenaars (i.e. de boekhouding en de rekeningen), alsook de controle op de regelmatigheid van de door de syndicus uitgevoerde financiële verrichtingen.

Volgens de rechtsleer (onder andere Argus advocaten, D. Meulemans) dient, wanneer bij de vereniging van mede-eigenaars zowel de functie van de raad van mede-eigendom en van commissaris van de rekeningen bestaat, de toegekende bevoegdheden goed gescheiden te zijn. Doordat de commissaris van de rekeningen het toezicht op het financiële en boekhoudkundige beheer op zich neemt, zal slechts het residu van het toezicht aan de raad van mede-eigendom toekomen (met name het administratieve en technische beheer).

Een  cumulverbod bestaat niet. Wat betreft de mandaten binnen de organen van de vereniging van mede-eigenaars bevat het Burgerlijk Wetboek slechts één uitdrukkelijk cumulverbod, te weten het verbod van de syndicus om gelijktijdig lid van de raad van mede-eigendom dan wel commissaris van de rekeningen te zijn (artikel 3.89, § 9, van het Burgerlijk Wetboek). De wet verhindert met andere woorden niet dat het mandaat van commissaris van de rekeningen wordt uitgeoefend door een lid van de raad van mede-eigendom. Meer nog, in de toelichting bij de wet van 18 juni 2018 houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en bepalingen met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing (Belgisch Staatsblad van 2 juli 2018) bepaalt de wetgever uitdrukkelijk het volgende: «Aangezien ook de commissaris inzake de rekeningen de syndicus controleert, kan de syndicus ook niet optreden als commissaris inzake de rekeningen. Uiteraard staat het voorgaande er niet aan in de weg dat een mede-eigenaar zowel in de raad van mede-eigendom zetelt, als commissaris inzake de rekeningen is. Niets verhindert dat men zowel financieel als operationeel toezicht op de syndicus verricht.» (doc. Kamer, nr. 54-2919/1, blz. 219).

Deze soepelheid lijkt ingegeven door een bezorgdheid om voldoende kandidaten te vinden voor de vrijwillige prestatie van beide functies en zodoende het bestaan en de continuïteit van beide organen maximaal te faciliteren.

Daarnaast hebben de leden van de raad van mede-eigendom en de commissaris van de rekeningen in essentie eenzelfde missie, namelijk de uitoefening van het beheer door de syndicus controleren.

Echter, de controle op het financieel beheer - in tegenstelling tot het operationeel beheer - kan een zeer technische en complexe taak zijn waarvoor het de mede-eigenaars de nodige kennis en expertise ontbreekt. Artikel 3.91 van het Burgerlijk Wetboek voorziet daarom dat voor deze taak een externe - i.e. niet mede-eigenaar - kan worden aangewezen (cf. wetsvoorstel teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken, doc. Kamer, nr. 52-1334/1, blz. 35, waar sprake van «erkende externe expert»). Dit is voor vele mede-eigendommen zeker geen overbodige luxe. Rechtvaardigt het financieel beheer van de mede-eigendom echter niet de kosten van een externe controleur, dan kan de functie van commissaris van de rekeningen worden uitgeoefend door een mede-eigenaar; niets belet dat dit binnen - en door een lid van - de raad van mede-eigendom gebeurt.

Het is daarentegen, omwille van de wettelijke vereisten in artikel 3.90, § 1, van het Burgerlijk Wetboek, niet mogelijk dat een extern aangestelde commissaris van de rekeningen lid is van de raad van mede-eigendom. Aldus wordt een verdergaande inmenging gereduceerd.

Niettegenstaande de wet geen cumulverbod bepaalt, worden de opdrachten wel wettelijk gedefinieerd. Artikel 3.90, § 1, van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de raad van mede-eigendom als opdracht heeft om erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert. Het is de toevoeging dat deze opdracht wordt uitgevoerd onverminderd artikel 3.91, die de taken van de raad van mede-eigendom duidelijk aflijnt van de opdracht van de commissaris van de rekeningen. Artikel 3.91 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt immers dat de commissaris van de rekeningen de rekeningen van de vereniging van mede-eigenaars controleert. Bovendien moeten de bevoegdheden en verplichtingen van de commissaris van de rekeningen worden bepaald bij het reglement van interne orde.

Deze regeling voorkomt dat er discussie ontstaat tussen de algemeen omschreven opdracht van de raad van mede-eigendom enerzijds en de in het reglement van interne orde vastgelegde taken van de commissaris van de rekeningen anderzijds.

De algemene vergadering beslist en stemt over het reglement van interne orde en daardoor over de bevoegdheden en verplichtingen die aan de commissaris van de rekeningen worden toegekend in het kader van de controle van de rekeningen van de vereniging van mede-eigenaars. Zij behoudt dus finaal zeggenschap over de opdracht van de commissaris van de rekeningen.

Naast een wettelijk onderscheiden opdracht werd bijkomend voorzien in een afwijkend titularisschap voor beide organen die een deugdelijk en degelijk toezicht op de syndicus verder moeten garanderen. Zo zullen voor de raad van mede-eigendom enkel titularissen van een zakelijk recht die stemrecht hebben in de algemene vergadering als lid in aanmerking komen. Het lidmaatschap voor commissaris van de rekeningen staat daarentegen open voor mede-eigenaars én niet mede-eigenaars in het algemeen.

De wet garandeert met andere woorden dat de taken van de raad van mede-eigendom enerzijds en van de commissaris van de rekeningen anderzijds voldoende van elkaar onderscheiden zijn. De commissaris van de rekeningen kan enkel die taken uitvoeren die in het reglement van interne orde door de algemene vergadering aan de functie zijn toevertrouwd.

--o-oOo-o--

Rol van de SYNDICUS

Bezoek de website van de VME: ►https://meulewatervme.be◄

Deze website bevat heel wat informatie betreffende het wonen in een appartementencomplex en houdt u op de hoogte van geplande werken en gebeurtenissen.

--o-oOo-o--