Historiek
van onze praat- en contactgroep
Op 12 mei 2019 werd, op initiatief van Luc Beyens en Willy Botterman (+), een eerste bijeenkomst gehouden van de eigenaars die geïnteresseerd waren in de oprichting van een praat- en contactgroep. Deze bijeenkomst volgde op een uitnodiging van 16 april aan de eigenaars-bewoners. In eerste instantie werden enkel de eigenaars-bewoners uitgenodigd. Er waren 14 van de 26 uitgenodigde eigenaars-bewoners aanwezig.
Het belangrijkste punt van de agenda was de rol die onze praat- en contactgroep kan spelen in de relatie met de RME en de syndicus.
Er werden ►6 nieuwsbrieven◄ (klik op de link) verstuurd in de periode juni tot oktober 2019. Op 29 september werd de website "meulewaterbelevenissen" gelanceerd. Hieronder staat de tekst van de startpagina.
De praat- en contactgroep werd opgeheven nadat Luc Beyens in oktober 2019 toetrad tot de RME. De redactie van de nieuwsbrieven en een vernieuwde website werden door hem verder gezet in naam van de VME.
--o-oOo-o--
Welkom op het contact- en communicatieplatform van en voor de eigenaars- en bewonerscommunity van de Residentie Meulewater Wondelgem
Geachte eigenaar/bewoner,
Het doel van deze website is een contact- en communicatieplatform te bieden aan de eigenaars en bewoners van een appartement in de residentie om occasioneel of regelmatig overleg tot stand te brengen. Wij starten met een contact- en praatgroep voor de eigenaars-bewoners. In een latere fase kunnen ook de eigenaars-verhuurders (die soms andere belangen hebben) en de bewoners hierbij betrokken worden. Enkel wie inschrijft kan deel uitmaken van de praatgroep. Andere eigenaars en huurders kunnen wel berichten posten en informatie opvragen via onze internetblog of ons e-mailadres.
--o-oOo-o--
ONZE MISSIE
Missie 1
Wij willen vlotter onder de mede-eigenaars kunnen communiceren tussen de jaarlijkse algemene vergaderingen in en concrete problemen met elkaar bespreken. Middelen hiertoe zijn: bijeenkomsten , onze website, ons centraal e-mailadres, een internetblog.
Missie 2
Een tweede opdracht bestaat erin voorstellen te formuleren, gezamenlijke standpunten innemen en deze voorleggen en bespreken met het bestuur (de RvME), de algemene vergadering voor te bereiden, punten te doen agenderen op de agenda van de algemene vergadering. Zodoende spreken wij met één stem en kunnen wij meer invloed uitoefenen.
Het ligt niet in onze bedoeling de RvME te negeren, maar wel te streven naar meer en betere communicatie in goede onderlinge verstandhouding en zodoende een positieve bijdrage te leveren bij het detecteren, melden en oplossen van eventuele problemen.
Wij zullen ons inspannen om de eigenaars degelijk te informeren inzake de wetgeving van de mede-eigendom, zodat zij gemotiveerd, goed voorbereid en als mondige burgers met kennis van zaken kunnen deelnemen aan de algemene vergadering die daardoor vlot, opbouwend en conflictloos kan verlopen.
Wij wensen de RME nauw te betrekken bij onze activiteiten, met een open geest.
Missie 3
Tenslotte willen wij onderzoeken hoe het sociaal contact tussen de bewoners kan bevorderd worden. Dit kan dan resulteren in het formuleren van voorstellen en het ontwikkelen van initiatieven.
--o-oOo-o--
Uittreksel uit het verslag van de eerste bijeenkomst van onze praatgroep:
"Concluderend stellen wij dat de contact- en praatgroep als enige functie heeft van onderuit voorstellen te doen aan de RvME inzake het behoud en de verbetering van de gemeenschappelijke delen, het aangenaam karakter van de bewoning en de omgeving (beplanting, prieeltje, vijvers, tuinpaden, tuinmeubilair enz…). Wij stellen ons niet in de plaats van de RvME in de relatie met de syndicus.
De syndicus is degene die in eerste instantie moet verwittigd worden in geval van problemen zoals omgewaaide bomen, uitval van technische installaties enz…
Problemen inzake de privatieven behoren niet tot ons domein.
Wij willen deze opdracht verwezenlijken met de volgende middelen: een eigen e-mailadres van de contactgroep, een eigen interactieve internetblog en een eigen website. Al deze zaken werden reeds verwezenlijkt.
De aanwezigen achten het ook belangrijk te stellen dat in de toekomst ook initiatieven kunnen ontwikkeld worden om het sociale leven op de site te bevorderen. Dit wordt dan ook toegevoegd als punt 2 van onze missie.
Tevens wensen de aanwezigen de contact- en praatgroep voorlopig beperkt te houden tot de eigenaars-bewoners."
Wij willen de woordvoerder of spreekbuis zijn van de mede-eigenaars naar de RME (Raad van Mede-Eigenaars) en hopen op uw respons en medewerking. Enkel zo kunnen wij onze missie waarmaken.
Wilt u lid worden, meewerken of bent u geïnteresseerd ? U kan ons mailen op: meulewaterbelevenissen@telenet.be
De initiatiefnemers:
Luc Beyens, Botestraat 30/201, 9032 Wondelgem - webmaster
Willy Botterman, Botestraat 30/302, 9032 Wondelgem
--o-oOo-o--
Dagboek van onze activiteiten
11 oktober 2018: algemene vergadering waarop beloofd wordt de knelpunten i.v.m. de definitieve oplevering van de gemene delen mee te delen aan de mede-eigenaars. In het verslag is hierover niets opgenomen.
december 2018 - maart 2019: bij herhaald aandringen bij Syncura blijkt dat zowel de expert als de raadsman laattijdig hun bevindingen mededeelden.
21 maart 2019: de initiatiefnemers vragen in een brief aan de voorzitter van de RME om verduidelijking. In deze brief wordt er ook op gewezen dat Oryx in het bezit is van een loper en daardoor toegang heeft tot de privatieven. De RME gelast de syndicus met de terugvordering van de loper door Oryx. Op 6 mei deelt Syncura mee dat de loper in het bezit van Oryx ingeleverd werd bij de syndicus. Onze tussenkomst heeft dus resultaat opgeleverd! Later blijken er nog meer problemen te zijn met sleutels (zie jaarverslag van de RME).
29 maart 2019: de voorzitter van de RME antwoordt uitvoerig op onze brief en geeft uitleg over de besprekingen met Oryx. Een zware taak voor de RME ! Wij hebben er alle vertrouwen in dat zij dit dossier tot een goed einde brengen.
Syncura plaatst het verslag van de expert op zijn web-portaal. U kunt het verslag van de expert i.v.m. de oplevering van de gemene delen bekijken op de portaalsite van Syncura > Documenten > Gebouw > Algemene documenten > Definitieve oplevering > Meulewater SVN-excel. U moet wel inloggen met uw gebruikersnaam en wachtwoord. Hier is zeker enige omkadering bij nodig.
Op de eerste bijeenkomst van onze praatgroep wordt hierover toelichting gegeven.
12 april 2019: Luc Beyens deelt aan de RME mee dat het RIO (reglement van inwendige orde) niet meer voldoet aan de nieuwe wet op de mede-eigendom. De voorzitter antwoordt prompt dat het bestuur dit samen met de syndicus zal bespreken. Waarvoor dank ! We verwachten dus een nieuw RIO op de eerstvolgende AV.
16 april 2019: lancering van onze website en bezorging van onze uitnodigingsbrief (deels in de brievenbussen, deels via e-mail) aan de eigenaars-bewoners van MPI en MPII. Meulewaterbos volgt enkele dagen later.
Aan Syncura werd gevraagd om op hun portaalsite onder de rubriek meldingen onze website en e-mailadres te vermelden. Op 9
mei werd een link geplaatst naar onze website. Dank u, Syncura, maar het ware beter een "klikbare" link te plaatsen, kwestie van het inloggen gemakkelijker te maken.
19 april 2019: bezorging van onze uitnodigingsbrief in de brievenbussen van de eigenaars-bewoners van MPB (Meulewaterbos)
23 april 2019: de vraag wordt gesteld aan de syndicus om de lijst van de mede-eigenaars (staat op de portaalsite) aan te vullen met het aantal aandelen van elke eigenaar. Hij antwoordt dat de huidige lijst voldoet aan de wetgeving.
Onderstaande tekst werd ontleend aan de brochure "Hervorming van het appartementsrecht", pag. 6 van Syncura:
"De syndicus dient voortaan een adressenlijst over te maken aan elke mede-eigenaar die erom verzoekt, omvatt ende de naam, het adres, de referenti es van de kavels en de aandelen van elke andere mede-eigenaar;"
Zowel de Privacycomissie als het B.I.V. spreken zich hier positief over uit.
De lijst van de mede-eigenaars (naam, adres, kavels) vindt u op de portaalsite van Syncura (inloggen met uw paswoord). In het verslag van de Algemene Vergadering van 2018 vindt u helemaal achteraan het aantal aandelen per eigenaar. De lijst van Syncura is geen toonbeeld: inconsekwent gebruik van hoofd- en kleine letters, alfabetisch onjuist, appartementsnummers die ontbreken in de adressen, rommelig overzicht van de kavels, ontbreken van de aandelen.
Wij hebben zelf deze gegevens samengebracht in een overzichtelijke tabel (Excel of Pdf), die u op aanvraag via ons e-mailadres kan verkrijgen. Let wel! Conform de wet op de privacy kunnen enkel eigenaars van een pand deze gegevens verkrijgen.
24 april 2019: opstarten van een "blog" op internet: https://meulewater.blogspot.com/2019/06/website-www.htm
29 april 2019: alle ingeschrevenen van de contact- en praatgroep ontvangen een uitnodiging voor onze eerste bijeenkomst op dinsdag 14 mei. Op de agenda o.m.: kennismaking, toelichting bij het verslag van de expert, bespreking van onze missie
9 mei 2019: amper twee weken na onze oproep doen reeds 14 van de 26 eigenaars-bewoners (MBP, MPI en MPII) mee aan de praatgroep. Dit is 53.85% van de eigenaars-bewoners en 28% van het geheel der eigenaars. Dank !
14 mei 2019: eerste bijeenkomst van onze praatgroep. 11 aanwezigen, 3 waren verontschuldigd. Het was een aangename kennismaking en de agenda werd druk besproken. Onze missie werd verfijnd (zie hierboven). Wij komen opnieuw bijeen in september om de AV voor te bereiden.
21 mei 2019: het verslag van onze eerste bijeenkomst wordt verstuurd naar alle leden van onze contact- en praatgroep.
In het kader van onze geest van openheid ontvangen ook de leden van de RvME en de syndicus het verslag; wij kregen geen enkele reactie.
12 juni 2019: onze eerste nieuwsbrief wordt gestuurd naar de aangesloten leden. Onderwerpen: onze contactgroep heeft reeds 16 leden, een verhuurder is medeverantwoordelijk voor de daden van de huurder, rechten van de huurder, deontologie van de syndicus, laadpaal plaatsen.
8 juli 2019: onze tweede nieuwsbrief wordt gestuurd naar de aangesloten leden. Onderwerpen: besparen op energie-factuur, wanbetalers in de mede-eigendom, onderhoud van het park, uitwisseling ervaringen met onderhoudsfirma's, voorbereiding AV.
5 augustus 2019: klacht bij de syndicus over het onderhoud van het park. Er kwam antwoord zowel van de voorzitter van de RME als van de syndicus. De aangesloten leden hebben hierover een flashbericht ontvangen in hun mailbox.
Toeval? Op vrijdag 13 september werden zowel het wandelpad als de vlonder opgekuist.
Wij dringen erop aan dat er een degelijk onderbouwd beheerplan zou opgemaakt worden voor de tuin en omgeving.
18 augustus 2019: onze derde nieuwsbrief (extra editie) wordt gestuurd naar de aangesloten leden. Onderwerpen: verschillende beltonen instellen voor de videofoon, desinfectie van de boiler, aandachtspunten voor de AV van oktober.
11 september 2019: onze vierde nieuwsbrief wordt gestuurd naar de aangesloten leden. Onderwerpen: problemen met de toegangspoort, tuinonderhoud, AV van oktober. Via een flashbericht ontvangen de leden ook het verslag van de expert i.v.m. de oplevering van de gemene delen.
13 september 2019: eindelijk wordt de werf opgekuist, zodat wij niet meer op een stort hoeven te kijken. Meer dan één jaar na de beloofde datum van afwerking lijkt er wat schot in de zaak te komen. De buitenafwerking is weliswaar nog niet volledig, maar we kunnen ons al een idee vormen hoe het er zal uit zien. De binnenafwerking is blijkbaar ook volop bezig. Sommige firma's geven eerder de indruk dat ze aan bezigheidstherapie doen. Gezien op 18 september (2019): om een kleine lichte ladder te verplaatsen van de achterkant naar de voorkant, gebruikt men de heftruck! Enkele van de zgn "waardevolle" interieurelementen kunt u bewonderen op de site. Ze liggen op de grond... Dit is een punt voor de agenda van de AV van oktober 2019.
14 september 2019: Luc Beyens stelt zich kandidaat voor een functie binnen de RME en vraagt de syndicus enkele punten op de agenda van de AV te plaatsen, dit ten persoonlijke titel. De leden ontvingen hiervan een kopie.
18 september 2019: Vaststelling dat op de portaalsite van Syncura in de lijst van de mede-eigenaars bij het item "Antonius RED" 7 ASPL (autostandplaatsen) "verdwenen" zijn. De RME werd op de hoogte gebracht.
22 september 2019: Mail naar de syndicus (met kopie aan RME en deelnemers praatgroep) i.v.m. toegangspoort MPI & MPII. Zie ook onze nieuwsbrief nr 4. Op 24 september 2019 antwoordt de syndicus op onze mail. De leden ontvingen hierover een flashbericht. Op 25 september maakt de RME zijn standpunt bekend.
26 september 2019: Een vereenvoudigde begroting, beter leesbaar en met gegroepeerde begrotingsposten, wordt naar de deelnemers van de contactgroep gestuurd. Op deze wijze krijgt u een goed overzicht waarvoor wij betalen.
In afwachting van een eigen informatiekanaal van de VME stellen wij onze website en onze internetblog ter beschikking van de RME om mededelingen te publiceren.
In de week van 15 september 2019 verspreidt de RME het jaarverslag 2018-2019. Het is een lijvig en quasi-compleet overzicht van de activiteiten van de RME en geeft een beeld van de problemen, vnl in de relatie met Oryx. De RME heeft eindelijk ingezien dat dit een wettelijke verplichting is. Enkele punten in het verslag zijn duidelijk door onze contactgroep geïnspireerd.
Proficiat en dank u wel voor uw belangloze inzet, leden van de Raad!
Luc Beyens drong er reeds tijdens de AV van 2018 op aan dat er meer communicatie zou zijn en dat er een werkingsverslag wordt opgemaakt. Toen werd dit als niet relevant afgedaan en de opmerking werd ook niet opgenomen in het verslag.
--o-oOo-o--
DIT WEBPLATFORM IS ER VOOR U !
Eigenaars en bewoners: Stuur ons uw voorstellen, mededelingen, vragen via ons e-mailadres of post ze op onze interactieve blog
e-mail: meulewaterbelevenissen@telenet.be - dit mailadres is niet meer in gebruik
Blog:https://meulewater.blogspot.com/2019/06/website-www.htm - niet meer in gebruik
De RME, respectievelijk de syndicus worden uitgenodigd te reageren op de items die hen aangaan
Reacties op ons initiatief
"Proficiat met uw initiatief en vooral met de positieve aanpak" - Ingezonden op 19 april 2018
"Ik vind jullie website een zeer goed initiatief" - Ingezonden op 18 april 2019
"Dit lijkt mij een goed initiatief waaraan ik wil meewerken." Ingezonden op 26 april2019
"Het is een niet onbelangrijk initiatief. Het geeft mogelijkheden op deze manier met elkaar te communiceren." Ingezonden op 1 mei 2019
"Een zeer goed initiatief. Blij te horen dat we toch ergens terecht kunnen met onze vragen of voorstellen". Ingezonden op 23 mei 2019
--o-oOo-o--
Wist u dat?
Onze contact- en praatgroep telt reeds 17 leden en vertegenwoordigt 22,25% van de aandelen
Het Meulewatercomplex bestaat uit 3 gebouwen. Er zijn 60 eigenaars. Zij bezitten samen 70 appartementen en 5 handelszaken. Enkelen bezitten meer dan één pand en hebben daardoor meer aandelen (belangrijk voor de AV!).
Van deze 60 eigenaars zijn er 34 verhuurders, dit is 65,55% aandelen. Er zijn 26 eigenaars-bewoners, dit is 34,45% aandelen.
De RvME bestaat uit 3 natuurlijke personen en 2 rechtspersonen. Op zichzelf vertegenwoordigen ze al 24,88 % van de aandelen.
3 leden van de RvME zijn verhuurder en vertegenwoordigen 21,59% van de aandelen. 2 leden zijn ook bewoner en vertegenwoordigen 3,29% van de aandelen.
Wij stellen hier een onevenwicht vast zowel in de verhouding verhuurders/bewoners als in de verhouding natuurlijke personen/rechtspersonen. Elk van de 3 gebouwen heeft een vertegenwoordiger in de RvME.
Dit is een punt voor de agenda van de AV van oktober 2019.
Wist u dat?
Een verhuurder is medeverantwoordelijk voor de daden van zijn huurder
Als u uw huurder niet op de hoogte bracht van de binnen het gebouw geldende regels, dan riskeert u toch voor de gevolgen op te draaien. Dat is ook het geval als men u reeds meermaals vroeg om uw huurder aan te sporen om de leefregels binnen het gebouw na te leven en u hierop totaal niet reageerde. Verwijs in uw huurcontract dus altijd naar het reglement van inwendige orde en maan uw huurder indien nodig aangetekend aan om de regels te respecteren. Beter nog: laat de huurder tekenen dat hij het RIO heeft ontvangen.
Bron: Tips & Advies – Ondernemingsdatabank - 3 juni 2019
Wist u dat?
Ook huurders hebben rechten
In sommige gevallen kan een huurder, die geen stem heeft in de algemene vergadering, aan de vrederechter vragen om een beslissing van de algemene vergadering of een bepaling uit het reglement van orde te wijzigen of nietig te verklaren. Die vraag moet worden voorgelegd binnen de drie maanden nadat de beslissing werd meegedeeld aan de huurder. De huurders hebben trouwens het recht om schriftelijk hun opmerkingen in te brengen inzake de gemeenschappelijke delen van het gebouw. De syndicus moet de huurders op de hoogte brengen van de datum van de algemene vergadering.
Het is mogelijk om aan de vrederechter te vragen om een beslissing van de algemene vergadering nietig te verklaren.
Bron: Brochure "Praktische Gids voor Mede-Eigenaars" van de Koning Boudewijnstichting - 2019
Wist u dat?
Syncura heeft het certificaat van het Nationaal Eigenaarssyndicaat en is onderworpen aan de regels van de deontologie van het BIV, inzonderheid de artikels 76 tot 85, wat bepaalde verplichtingen inhoudt. U kan de documenten die deze verplichtingen omschrijven opvragen op de website van het BIV: https://www.biv.be/de-vastgoedmakelaar/deontologie-van-de-vastgoedmakelaar
Wist u dat?
Mag een mede-eigenaar een laadpaal plaatsen?
De nieuwe appartementswet zorgt ervoor dat de mede-eigenaars sinds 1 januari 2019 eenvoudiger in de gemene delen van het gebouw kabels, leidingen en bijbehorende faciliteiten kunnen aanleggen. Voor welke werken geldt die nieuwe regeling? Welke procedure moet een mede-eigenaar die werken wil uitvoeren nu naleven? Wat kunt u ondernemen als u het niet eens bent met de geplande werken?
Ook voor elektrische fietsen geldt een gelijkaardige regeling.
U kunt ons dossiertje hierover opvragen via ons e-mailadres: meulewaterbelevenissen@telenet.be
Wist u dat?
Verplicht vanaf 2022: EPC gemeenschappelijke delen appartementsgebouw
Vanaf 2022 moeten appartementsgebouwen verplicht over een energieprestatiecertificaat (EPC) van de gemeenschappelijke delen beschikken. Dat meldt het Vlaams Energieagentschap (VEA). De verplichting geldt altijd, ook als je je appartement niet verkoopt of verhuurt. Vanaf volgend jaar kan je dit EPC alvast aanvragen. Twee jaar later moeten alle 130.000 Vlaamse appartementsgebouwen over het EPC beschikken. De volledige tekst van het artikel kan u opvragen via ons e-mailadres.
Bron: https://www.livios.be
--o-oOo-o--
Meer weten over mede-eigendom ?
U vindt er (bijna) alles erover in de publicaties van: Quimmo: https://www.quimmo.be/
Syncura: https://www.syncura.be/nl/nieuws-over-beheer-van-mede-eigendom/nieuwe-regels-voor-de-mede-eigenaars-vanaf-01-01-2019- 35/?gclid=Cj0KCQjwhuvlBRCeARIsAM720HqPXAVDBFsAyms-V8xWt5OcZi1ciX8KSJQpcspqNozzbvdxo6A8tgoaAnGvEALw_wcB
Koning Boudewijnstichting: "Praktische Gids voor Mede-Eigenaars": U kunt deze brochure gratis bekomen via de website van de Koning Boudewijnstichting: https://www.kbs-frb.be/nl/Activities/Publications/2019/2019_MG_Medeeigenaars_Coproprietaires
U kunt eveneens de digitale versie opvragen op ons e-mailadres. Wij bezorgen u die graag!
Privacycommissie: Advies nr. 22/2008 van 11 juni 2008 betre"ende de gegevens die mogen medegedeeld worden aan de mede- eigenaars. U kan de tekst hiervan opvragen via ons e-mailadres.
Publicatie van onze praatgroep: Zie ons 66-pagina's tellend dossier over "Mede-eigendom in de praktijk"
Het betreft een compilatie en bewerking van diverse teksten op het internet door Luc Beyens, over de rol van de Algemene Vergadering, de VME, de RvME, de rekeningencommissaris, de syndicus, de voorzitter en de secretaris van de AV.
Leden van onze praatgroep kregen dit dossier reeds automatisch in hun mailbox. Andere geïnteresseerden kunnen het opvragen via ons e-mailadres: meulewaterbelevenissen@telenet.be
Hopelijk zal deze tekst u een beter inzicht verschaffen in de werking van de VME, zodat u goed voorbereid en met kennis van zaken aan de algemene vergadering kan deelnemen.
Reactie van een lezer (lid van de RME):
Hartelijk dank voor uw brochure "Mede-eigendom in de praktijk". Mooie synthese!
--o-oOo-o--