Wet op de mede-eigendom

Op 1 januari 2019 trad de hervorming van de wetgeving op de mede-eigendom in werking. Deze hervormingen, opgemaakt door een werkgroep aangesteld door Minister van Justitie Koen Geens, optimaliseren de wetgeving die in 2010 gestemd werd. Want door verdichting en het toenemende aantal appartementen, wint deze wet aan belang. Maar wat verandert er nu en voor wie? Cathérine Eelen, Legal Counsel bij vastgoedontwikkelaar CORES Development, verduidelijkt de belangrijkste veranderingen.

"Algemeen zorgt de nieuwe wet op de mede-eigendom ervoor dat het beheer van gebouwen efficiënter en eenvoudiger zal verlopen en dat de Vereniging van de Mede-Eigenaars (VME) meer slagkracht krijgt. Hierdoor zullen gebouwen hun waarde langer behouden. Deze hervorming heeft een grote toegevoegde waarde voor de algemene kwaliteit en de staat van de appartementsgebouwen in België."

--o-oOo-o--

Naast de reparatie van een aantal technische elementen, is de wet van 18 juni 2018 gesteund op vier krachtlijnen die de wet op de mede-eigendom op structurele wijze moeten optimaliseren28:

Ten eerste: De flexibilisering in de werking van de vereniging van mede-eigenaars en haar organen. De gekwalificeerde meerderheden worden versoepeld en gerationaliseerd (de meerderheid van 3/4 wordt teruggebracht naar 2/3). Om te voorkomen dat het besluitvormingsproces wordt geblokkeerd, kan een voorlopig bewindvoerder worden aangesteld die zich onder welomlijnde omstandigheden in de plaats van de algemene vergadering kan stellen. De algemene vergadering zal met een meerderheid van 4/5 kunnen beslissen over de afbraak of de volledige heropbouw van het gebouw om redenen van hygiëne of veiligheid of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn.

Ten tweede: De optimalisering van de efficiëntie binnen verenigingen van mede-eigenaars. Het 'reglement van mede-eigendom' wordt afgeslankt door diverse bepalingen uit het reglement van mede-eigendom te verplaatsen naar het reglement van interne orde. Er wordt een verplicht reservekapitaal ingevoerd met het oog op het gradualiseren van grote kosten. Voor de invordering van de bijdragen in de lasten kan de syndicus zich voortaan beroepen op de hoofdelijkheid tussen de blote eigenaar en de vruchtgebruiker.

Ten derde: De herbalancering binnen de mede-eigendom. De stap wordt gezet naar het "betaler beslist" principe. Daarnaast heeft de wetgever geopteerd voor een verscherping van de verplichtingen en verantwoordelijkheden van de mede-eigenaars: indien een eigenaar zijn appartement verhuurt, is het zijn verantwoordelijkheid om de huurder op de hoogte te brengen van de beslissingen binnen de algemene vergadering van het gebouw.

Ten vierde: Een verduidelijking van de wet op diverse vlakken. Er wordt o.m. komaf gemaakt met het hybride, en nodeloos statuut van de feitelijke deelvereniging zonder rechtspersoonlijkheid. Het recht van de vereniging van mede-eigenaars om als eiser of als verweerder in rechte op te treden wordt verduidelijkt. Met het oog op een efficiëntere invordering van de achterstallige bijdragen zal de syndicus geen machtiging van de algemene vergadering meer nodig hebben om een vordering in rechte op te starten.

Bijgewerkt op 24-11-2025

Wijzigingen of aanvullingen op de wet VME na 2019

Sinds 2019 zijn er meerdere wijzigingen en aanvullingen op de Belgische wetgeving rond Verenigingen van Mede‑Eigenaars (VME). De hervorming van 2019 was ingrijpend, en sindsdien zijn er bijkomende verfijningen en nieuwe regels, vooral rond energetische renovatie, reservefondsen en de rol van de syndicus .

Meer slagkracht voor de VME :

Werken aan gemene delen kunnen beslist worden met 2/3 meerderheid i.p.v. 3/4.

Voor afbraak en volledige wederopbouw volstaat een 4/5 meerderheid (geen unanimiteit meer).

Reservefonds verplicht :

Voor gebouwen ouder dan 5 jaar moet een reservefonds worden aangelegd, tenzij een 4/5 meerderheid dit afwijst.

"De betaler beslist" :

Enkel eigenaars die bijdragen aan een kost (bv. lift) mogen meestemmen over die kost.

Nieuwe bevoegdheden syndicus :

Kan achterstallen zelf invorderen.

Moet transparantie bieden in contracten; niet‑vermelde kosten mogen niet aangerekend worden.

Commissaris van de rekeningen :

Kan voortaan door meerdere personen als college worden uitgevoerd.

Bemiddeling en onderhandelingen expliciet toegestaan binnen de VME.

Patstellingen : Rechtbank kan een bewindvoerder aanstellen

Recente aanvullingen (2025):

Energetische renovaties :

Sinds februari 2025 volstaat een gewone meerderheid (50%+1) voor beslissingen over energetische ingrepen (isolatie, zonnepanelen, warmtepompen). Dit verlaagt de drempel voor verduurzaming.

BTW‑tarieven :

Warmtepompen: verlaagd naar 6% .

Fossiele brandstofketels: verhoogd naar 21% (ook voor woningen ouder dan 10 jaar).

Renovatiebeleid : 6% btw voor sloop en heropbouw door professionelen geldt nu voor alle woningen.

Premies en verzekeringen :

Aanpassingen aan de Mijn Verbouwpremie (enkel energetische werken nog in aanmerking).

Brandverzekering duurder door hogere ABEX‑index

Conclusie:

Sinds 2019 is de wetgeving rond VME aanzienlijk uitgebreid en aangepast. De hervorming van 2019 gaf de VME meer slagkracht en transparantie, terwijl de recente wijzigingen (2025) vooral focussen op energie‑efficiëntie en duurzaamheid . Voor een VME betekent dit dat beslissingen rond renovatie en hernieuwbare energie nu veel eenvoudiger genomen kunnen worden.

--o-oOo-o--